La disciplina relativa al trattamento fiscale delle plusvalenze originatesi dalla cessione di fabbricati da parte delle persone fisiche è contenuta nell’art. 67, comma 1, lett. b), del D.P.R. n. 917/1986, il quale distingue il trattamento fiscale da applicare a seconda dell’“anzianità” del possesso del fabbricato ceduto: la cessione di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni rispetto a quella di fabbricati posseduti per un periodo superiore.

Al riguardo, sono classificabili come “redditi diversi” le sole plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, ad esclusione di quelli acquisiti per successione e delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione siano state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Individuate le plusvalenze rilevanti ai fini impositivi, il legislatore detta un duplice e alternativo regime di tassazione delle medesime:

• la tassazione progressiva in base agli scaglioni IRPEF o, in alternativa,
• sostitutiva con applicazione dell’aliquota fissa al 20 per cento.

Per quanto riguarda le persone giuridiche, la normativa di riferimento è contenuta nell’art. 86 del D.P.R. n. 917/1986 che dispone la tassazione integrale della plusvalenza nell’esercizio del realizzo o, al ricorrere di determinate condizioni, la rateazione della stessa in massimo cinque esercizi (in quello del realizzo e nei quattro successivo) nel caso in cui il contribuente ne faccia espressa menzione nella  dichiarazione dei redditi dell’anno in cui è stata realizzata.

La plusvalenza derivante dalla cessione di immobili è soggetta a tassazione secondo i parametri dettati dagli artt. 67 e 68 del D.P.R. n. 917/1986, che sono espressione di una logica presuntivo-speculativa. Per ovviare al suddetto fine speculativo, il legislatore ha, infatti, circoscritto temporalmente e fissato precisi parametri, al verificarsi dei quali le plusvalenze generate sono imponibili in capo al cedente ovvero:

• se il fabbricato è stato acquistato o costruito da non più di cinque anni;
• se non è pervenuto a seguito di successione;
• se non è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo intercorrente tra l’acquisto (o costruzione) e la rivendita.

La plusvalenza per la cessione di fabbricati acquisiti per donazione si assume come differenza tra il corrispettivo percepito dalla cessione e il prezzo di acquisto (o costo di costruzione) sostenuto dal donante.

Tassazione ordinaria o separata della plusvalenza da cessione di immobili

La plusvalenza immobiliare rappresenta per il cedente un “reddito diverso”, a fronte del quale si può optare per due distinte tipologie di tassazione:

• ordinaria: la plusvalenza in tal modo confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi imponibili IRPEF; quindi viene tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito a partire dal più basso, pari al 23 per cento;
• sostitutiva: la plusvalenza, al momento della cessione, in sede di atto notarile, può essere tassata, su richiesta del cedente, con un’imposta sostitutiva del 20 per cento.

Plusvalenza da cessione di beni strumentali nel reddito d’impresa

L’art. 86, comma 4, detta poi le regole sulla tassazione delle plusvalenze, affermando che la stessa avviene generalmente in forma integrale nel periodo d’imposta del suo realizzo; se però il bene oggetto della fonte del provento è stato posseduto per un periodo minimo di tre anni (un anno per le società sportive professionistiche), la plusvalenza può essere alternativamente tassata, su espressa comunicazione del contribuente, in quote costanti nell’esercizio stesso e nei successivi, non oltre il quarto.

A rigore, la disposizione ha valenza esclusivamente fiscale e, pertanto, nel bilancio civilistico l’imputazione avverrà, in ogni caso, per l’intero importo nell’esercizio del realizzo. Il contribuente poi procederà alle variazioni in diminuzione in sede di redazione della dichiarazione relativa all’esercizio del realizzo e in aumento nei 4 successivi, nei quali viene rateizzata la tassazione della plusvalenza realizzata.

(fonte: mysolution.it)