Le cessione di fabbricati scontano ai fini delle imposte indirette, l’Iva e/o le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Per quanto riguarda il trattamento ai fini dell’imposta sul valore aggiunto delle cessioni di fabbricati, la disciplina di riferimento è contenuta nell’art. 10, n. 8-bis) e n. 8-ter), del D.P.R. n. 633/1972, la quale attrae sotto il regime dell’esenzione le suddette operazioni.

La disciplina degli immobili in ambito IVA, nel corso degli anni, ha subìto importanti modifiche inerenti il generalizzato regime di esenzione con imponibilità obbligatoria in alcuni casi e con la possibilità di optare per l’imponibilità in altri.

Cessione di fabbricati o porzione di fabbricati abitativi

Sul punto, è necessario richiamare la normativa contenuta nell’art. 10 , n. 8-bis), del D.P.R. n. 633/1972, che ricomprende nel ristretto ambito delle operazioni esenti IVA proprio la cessione di immobili o parte di essi ad uso abitativo, statuendo un diverso trattamento in ragione della periodicità dell’operazione e della qualità del soggetto cedente:

• l’impresa costruttrice o di ripristino o
• qualsiasi altro soggetto passivo IVA.

In ordine a quanto sopra, nel caso in cui sia la stessa impresa costruttrice o le imprese che abbiano eseguito interventi di recupero edilizio sull’immobile a cedere il fabbricato, entro cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori, l’operazione è – per obbligo di legge – imponibile IVA, con l’applicazione dell’aliquota nella misura del 22 per cento o del 10 per cento o 4 per cento, rispettivamente a seconda che l’immobile rientri o meno nella categoria di lusso o infine si qualifichi come “prima casa”. Laddove, invece, lo stesso cedente, impresa costruttrice o di ripristino, ceda il fabbricato oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori, l’operazione segue il regime “naturale” di esenzione, salva la facoltà di esercitare l’opzione per l’applicazione dell’imposta espressa dalle imprese suddette all’atto della cessione.

In sintesi, l’opzione per l’imponibilità è limitata soggettivamente alle sole imprese costruttrici o di ripristino dell’immobile, rimanendo invece legate al regime di esenzione IVA le cessioni di fabbricati abitativi effettuate da operatori economici diversi.

Va aggiunto che, la cessione di immobili posta in essere da soggetti privi della soggettività passiva IVA (i privati) non rientra nel campo di applicazione dell’imposta suddetta per mancanza del requisito soggettivo, ma in quello diverso dell’imposta di registro, applicabile nella misura proporzionale del 9 per cento (con il minimo di euro 1.000), mentre, in caso di “prima casa” (per abitazioni di categoria catastale diversa da A1 – abitazioni di tipo signorile, A8 – abitazioni in ville, A9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici), applicabile nella misura proporzionale del 2 per cento (con il minimo di euro 1.000).

Cessione di fabbricati strumentali

Con riferimento alla cessione di immobili avente carattere strumentale all’attività d’impresa, l’art. 10 , n. 8-ter), del D.P.R. n. 633/1972, impone sempre un regime naturale di esenzione da IVA, ad eccezione delle operazioni:

• effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento;
• per le quali il cedente abbia optato espressamente per l’imposizione.

In altre parole, soltanto le cessioni di immobili strumentali entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino seguono il regime obbligatorio di imponibilità per legge, se poste in essere dalle imprese di cui sopra. Di conseguenza, a rigore, in ogni altro caso le cessioni di immobili strumentali sono esenti da IVA, salvo il diritto del cedente di optare per l’imponibilità nell’atto di cessione.

Sotto il profilo dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, per le cessioni di fabbricati sia abitativi sia strumentali è applicabile il principio dell’alternatività IVA/imposta di registro di cui all’art. 40 del D.P.R. n. 131/1986 (TUR), in virtù del quale, nel caso di cessioni soggette ad IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa, mentre, in caso di cessione esente da IVA, va applicato il registro in misura proporzionale.

In particolare, a partire dal 1° gennaio 2014, la tassazione ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale relativa agli atti di trasferimento (o di costituzione) a titolo oneroso di diritti reali immobiliari ha subito rilevanti innovazioni. L’art. 10 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha riformulato l’art. 1 della Tariffa, p. I, allegata al TUR, prevedendo per gli atti aventi ad oggetto diritti immobiliari l’applicazione delle aliquote dell’imposta di registro nella misura rispettivamente del 9 per cento e del 2 per cento, con un minimo di euro 1.000.

In caso di immobili sia abitativi, sia strumentali ceduti da un soggetto privo di soggettività passiva IVA, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 50 ciascuna.

Tavola 1 – Trattamento ai fini delle imposte indirette delle cessioni di fabbricati abitativi poste in essere da soggetti passivi IVA

Tavola 2 – Regime delle cessioni di fabbricati strumentali

(fonte: eutekne.info)