L’Amministrazione Finanziaria, nelle varie circolari (n. 15/2002 e n. 35/2004) sul tema della rivalutazione dei terreni, ha sempre sottolineato che in caso di cessione a un valore inferiore rispetto a quello periziato, gli effetti della rivalutazione di vanificano completamente.

Considerando l’andamento del mercato immobiliare, capita spesso che i contribuenti che hanno proceduto a rivalutare in passato un terreno, godendo delle norme che consentivano il versamento di un’imposta sostitutiva sul nuovo valore periziato, debbano oggi rivendere tale immobile a un valore decisamente inferiore.

In tale ipotesi, potrebbe essere una scelta prudente quella di procedere a rideterminare il valore una seconda volta, avvalendosi della nuova finestra concessa dalla Legge di Stabilità 2013 (comma 473).

Grazie alla Risoluzione n.111/2010, i contribuenti che si trovano in una situazione scomoda come quella descritta, possono rinnovare la rideterminazione indicando un valore inferiore a quello della prima operazione. La risoluzione, infatti, sostiene che il contribuente che abbia proceduto a rideterminare il valore dei terreni a una certa data, può usufruire della norma agevolativa successivamente emanata, ma dovrà in tal caso determinare con una nuova perizia giurata di stima il valore dei terreni e procedere a versare l’imposta sostitutiva del 4%.

Oltretutto oggi l’operazione è “a costo zero”.
Infatti, alla lett. ee) del comma 2, l’art.7 del D.L. 70/2011 ha stabilito che i soggetti che si avvalgono della rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni e terreni edificabili o agricoli, qualora abbiano già effettuato una precedente rideterminazione del valore dei beni medesimi, possono detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’importo relativo all’imposta sostitutiva già versata.

La stessa Amministrazione Finanziaria con la Circolare n. 47/2011 ha chiarito che è possibile la rideterminazione anche quando la seconda perizia giurata di stima riporti un valore inferiore a quello risultante dalla perizia precedente e l’eventuale imposta versata può essere scomputata dalla nuova imposta sostitutiva dovuta.

In tal caso il contribuente non è tenuto al versamento delle rate ancora pendenti.

E’ esclusa, tuttavia, la possibilità di chiedere il rimborso dell’eventuale eccedenza di versamento della prima imposta rispetto a quella dovuta con la nuova rivalutazione.
L’unico onere a carico del contribuente, oltre all’eventuale perdita del rimborso spettante, è quello degli oneri peritali, che vanno sostenuti comunque e comportano un esborso finanziario.

La Legge di Stabilità 2013 riapre, dunque, i termini per la rivalutazione e prevede il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta alternativamente:

• in un’unica soluzione entro il 30.06.2013 (in realtà entro il 1° luglio 2013, essendo il 30 domenica);

ovvero

• in tre rate annuali di uguale importo alle seguenti scadenze:

• 1° rata entro il 30.06.2013 (1° luglio 2013);
• 2° rata entro il 30.06.2014 + interessi 3% annuo;
• 3° rata entro il 30.06.2015 + interessi 3% annuo.

Nel caso in cui sia più conveniente procedere alla nuova perizia, e sia già stata versata la prima rata dell’imposta sostitutiva in scadenza lo scorso 2 luglio 2012, è possibile non versare le altre due rate pendenti al 1° luglio 2013 e 30 giugno 2014 e scomputare dall’importo della nuova imposta sostitutiva dovuta al 30 giugno 2013 (calcolata moltiplicando il 4% per il nuovo valore periziato) l’importo della 1° rata versata lo scorso 2 luglio 2012.

(Fonte: Fiscal Focus)