La BCE ha deciso di alzare di 0,25 punti percentuali i tassi di interesse dell’area euro, portandoli all’1,25%. Potranno, tuttavia, esserci ulteriori aumenti quest’anno e il prossimo.L’ aumento del tasso fissato dalla BCE causerà, di riflesso, un aumento anche dell’indice Euribor, cui sono legati i mutui a tasso variabile.

Ne conseguirà, quindi, l’aumento anche delle rate dei mutui stipulati a tasso variabile. Esiste un modo per difendersi da questo aggravio di spesa relativa alle rate del mutuo?

Il sistema prevede, oltre alla sospensione, ove ricorrano le condizioni, altre tre opzioni di scelta:

• La rinegoziazione del mutuo;
• La surroga del mutuo;
• La sostituzione del mutuo.

1) La rinegoziazione del mutuo

Il cliente potrà chiedere alla propria banca la rinegoziazione del mutuo.

La rinegoziazione del mutuo è l’operazione con la quale si ridefiniscono, con la stessa banca, le condizioni del contratto di mutuo, essa avviene esclusivamente tra gli stessi contraenti, cioè banca e mutuatari non possono cambiare.

I contraenti possono modificare:

• Il tipo di tasso del mutuo (rinegoziare il tasso ad esempio da tasso variabile a tasso fisso);
• Il tasso, adeguando ad esempio lo spread, ovvero il guadagno della banca, agli spread di mercato;
• La durata del mutuo (rinegoziazione o modifica della durata del mutuo).

La rinegoziazione è un’operazione completamente gratuita per il cliente della banca.

La rinegoziazione può risultare conveniente, anche perché, se previsto dal mutuo originario è possibile la detraibilità degli interessi. Tuttavia la banca può rifiutarsi di rinegoziare il mutuo.

2) La surroga del mutuo

Quando la banca rifiuta la rinegoziazione il cliente può rivolgersi ad un altro istituto e chiedere la portabilità del mutuo.

Questa è la surroga che è l’operazione con la quale si sposta il mutuo presso una banca differente per accedere a migliori condizioni.

In questo modo vengono utilizzate le vecchie garanzie (ipoteca), che assistevano il mutuo originario, al servizio del nuovo mutuo.

La prima cosa che deve fare il cliente della banca che ha intenzione di procedere alla surroga è quella di stipulare un nuovo mutuo con la nuova banca. La nuova banca, quindi, comunica alla banca originaria la data di formalizzazione dell’operazione di surroga richiedendo alla stessa l’entità del debito residuo del cliente in quella data. Dopodiché la nuova banca procede all’operazione di surroga formalizzando il contratto di mutuo tra la nuova banca e il cliente.

Attraverso la surroga del mutuo il cliente potrà modificare:

• La banca;
• Il tipo di tasso (ad esempio un mutuo di surroga a tasso fisso che sostituisce il vecchio mutuo a tasso variabile);
• La misura del tasso e lo spread della banca;
• La durata

L’operazione potrà essere formalizzata sia con una scrittura privata autenticata sia con un atto pubblico. In ogni caso è previsto l’intervento del notaio che provvede ad autenticare le sottoscrizioni o a redigere l’atto pubblico. Le spese notarili, come tutte le altre sono a carico della banca.

La surroga è un’operazione completamente gratuita per il cliente.

3) La sostituzione del mutuo

Con la sostituzione del mutuo si va ad eliminare il contratto di partenza, tramite l’estinzione del mutuo originario e l’apertura di un nuovo mutuo, determinato da un preciso contratto. A differenza della rinegoziazione e della surrogazione, con la sostituzione si accende un mutuo completamente nuovo.

Il cliente pagherà l’eventuale penale di estinzione e l’ipoteca verrà cancellata. Ne verrà, invece, iscritta un’altra relativa al nuovo mutuo.

Con la Sostituzione si avrà la possibilità di cambiare il tasso di interesse che viene applicato alle rate, scegliendo tra i tassi fisso, variabile o misto, cambiare il precedente tasso di interesse con uno più basso, ed avere l’occasione di aumentare la durata del periodo di restituzione del mutuo, potendo avere rate meno gravose.

La sostituzione del mutuo comporta l’esborso di costi per il cliente quali:

• Eventuale penale di estinzione anticipata;
• Costi bancari per la stipula del mutuo nuovo;
• Imposta sostitutiva;
• E’ necessario l’atto notarile, quindi spese notarili.

Nonostante ci siano maggiori costi rispetto ad una rinegoziazione o una surrogazione, il risparmio a lungo termine può risultare consistente.

4) La sospensione delle rate

Fino al 31 luglio 2011, le famiglie in difficoltà economiche, che hanno stipulato mutui per l’acquisto dell’abitazione principale, possono chiedere la sospensione del pagamento delle rate per un periodo fino a 12 mesi.

La sospensione delle rate di mutuo può essere chiesta entro il 30 giugno 2011 da coloro si trovano in determinate condizioni quali:

• Aver perso l’occupazione (sia a tempo indeterminato, sia determinato, sia autonomo – per chi ha cessato l’attività);
• trovarsi ad avere minori entrate per la riduzione e/o interruzione dei periodi lavorativi (ad esempio, la cassa integrazione);
• subire eventi gravi come la morte o l’insorgenza di condizioni di non autosufficienza di uno dei percettori del reddito familiare.

Il richiedente (o i richiedenti, in caso di cointestatari) deve possedere un reddito annuo non superiore a 40mila euro (inteso per singolo mutuatario) e il finanziamento che lo riguarda non può sorpassare la soglia dei 150mila euro.

Non possono chiedere la sospensione coloro che hanno effettuato pagamenti delle rate con ritardi superiori a 180 giorni consecutivi. Possono chiedere invece, la sospensione coloro i quali hanno effettuato pagamenti ritardati inferiori a sei mesi, motivati dall’evento che consente di far scattare la sospensione.

La richiesta va inoltrata alla banca finanziatrice dal cliente attraverso l’apposito modulo reperibile anche sul sito dell’Abi. La sospensione diventa operativa dopo 45 giorni lavorativi dall’accoglimento dell’istanza (il diniego, invece, va comunicato all’interessato entro 15 giorni).

La sospensione può essere chiesta per la parte relativa ai soli interessi o all’intera rata.

In qualsiasi momento il cliente può riprendere il pagamento delle rate sospese, ma se lo fa è per sempre. La sospensione si può chiedere soltanto una volta.