Un quesito ricorrente in merito alle agevolazioni sugli immobili detenuti non in proprietà, riguardo l’eventuale obbligo di registrazione del contratto di comodato.

Un caso tipico riguarda gli interventi di risparmio energetico o di ristrutturazione edilizia effettuati dal figlio che occupa l’immobile di proprietà dei genitori senza alcuna formalità.

L’art. 3 comma 1 del DPR 131/86, in materia di contratti verbali che devono essere registrati in termine fisso, non menziona il comodato, il quale, anche con riferimento a beni immobili, tranne nell’ipotesi di enunciazione in altri atti, non deve essere sottoposto a registrazione (ris. n. 71/2006 dell’Agenzia delle Entrate).

Diversamente, il contratto di comodato redatto in forma scritta deve essere assoggettato a registrazione nei 20 giorni dalla sua formazione con il pagamento dell’imposta fissa di registro di 200 euro.

Con riferimento alla detrazione per il recupero edilizio, l’art. 1 comma 1 del DM 41 del 18 febbraio 1998 dispone che il contribuente debba indicare in dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione dell’atto che costituisce titolo di detenzione. Le istruzioni a UNICO 2014 prevedono così la compilazione dell’apposito rigo RP53 (colonne da 3 a 6) con gli estremi in esame, in aggiunta ai dati catastali identificativi dell’immobile.

Per quanto riguarda, invece, la detrazione per gli interventi di risparmio energetico, è vero che la norma rinvia alle modalità previste per la detrazione concessa per gli interventi di ristrutturazione edilizia, ma, relativamente ad alcuni adempimenti di ordine formale e documentale, presenta una serie di peculiarità.
La stessa Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 36/2007,  precisa che alcuni adempimenti previsti per la detrazione delle spese di ristrutturazione edilizia “non sono stati richiamati in quanto non ritenuti necessari per la attuazione della specifica finalità cui l’agevolazione è diretta”. Inoltre, nel medesimo documento, si precisa che possono usufruire dell’agevolazione coloro che detengono l’immobile in base ad un titolo idoneo, che può consistere anche in un contratto di comodato, senza individuare ulteriori oneri in capo al soggetto passivo.
Coerentemente, il modello UNICO 2014 non prevede la compilazione di una sezione analoga alla sezione III B del Quadro RP per le spese relative ad interventi di recupero del patrimonio edilizio, con l’indicazione degli estremi di registrazione del contratto di locazione o di comodato, mentre risulta sostanziale la comunicazione all’ENEA dell’intervento fatto e della spesa sostenuta.

Resta il problema di capire se, in sede di controllo, l’Agenzia delle Entrate possa, ai fini della fruizione della detrazione, comunque richiedere ed eventualmente sanzionare la mancata registrazione del contratto di comodato.

A ben vedere, la norma si limita a prevedere che gli interventi siano effettuati su immobili detenuti dal contribuente e un’eventuale registrazione del contratto risulterebbe irrilevante ai fini dell’agevolazione, ben potendosi desumere la detenzione da altri elementi di fatto (quali, ad esempio, l’intestazione di utenze e la residenza anagrafica).

La ratio della norma è quella di agevolare oggettivamente gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, attribuendo la detrazione al soggetto che sostiene le relative spese. Ai fini dell’incentivo, sono irrilevanti il titolo giuridico (proprietà o altro diritto reale, contratto ad effetti obbligatori) e la forma del contratto (scritta o verbale) in base al quale il contribuente detiene l’immobile; a maggiore ragione, è irrilevante la circostanza che tale titolo abbia data certa opponibile al Fisco.

(Fonte: Eutekne)