Premessa. Sembra ormai alle porte la prima e vera propria scadenza per la cedolare secca. Il prossimo 6 luglio, infatti, i contribuenti che hanno deciso di tassare al 21% (per i contratti a canone libero) i canoni di locazione in sostituzione alla tassazione progressiva Irpef, dovranno pagare il primo acconto sulla cedolare. La scelta per la tassazione alternativa introdotta con l’articolo 3 del decreto sul federalismo municipale n. 23 del 2011, sarà determinata fondamentalmente dalla convenienza fiscale che ciascun contribuente interessato dovrà debitamente valutare.

Dove inviare la comunicazione? Prima del 6 luglio, tuttavia, il locatore dovrà inviare la comunicazione al conduttore. Ricordiamo, infatti, che il comma 11 del decreto n. 23/11 prevede che l’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve, quindi, comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, “ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo”. La comunicazione è, quindi, obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l’opzione.

La circolare 26/E/2011 – Sia il decreto che la Circolare 26/E dell’Agenzia delle entrate parlano di comunicazione all’inquilino che deve essere fatta tramite raccomandata, non necessariamente, dunque, la raccomandata deve essere con ricevuta di ritorno. Deve, tuttavia, essere inviata via posta dal momento che la Circolare 26/E esclude la validità della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. Né tantomeno è previsto uno standard da seguire, l’importante è che la comunicazione contenga informazioni circa l’immobile locato, il contratto di locazione, l’esercizio dell’opzione e la rinuncia agli aggiornamenti. Un punto importante in merito all’invio è l’individuazione del luogo in cui il locatore deve inviare la comunicazione. La questione, dovrebbe essere affrontata dall’Amministrazione finanziaria che dovrebbe chiarire se l’invio della raccomandata vada fatto all’indirizzo di residenza o di domicilio del conduttore, soprattutto in casi particolari come quelli di contratti transitori, o stipulati con conduttori con residenza straniera, o in sede di risoluzione del contratto. Nei primi due casi, appare condivisibile la soluzione che la comunicazione vada inviata all’indirizzo dell’immobile locato, sulla base della clausola, solitamente indicata nei contratti di locazione, in base alla quale l’inquilino dichiara di essere domiciliato nei locali a lui locati. Nel caso di risoluzione del contratto, invece, il locatore potrà ugualmente esercitare l’opzione per la cedolare secca e la comunicazione andrà inviata al nuovo indirizzo del conduttore, magari inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno per avere una maggiore sicurezza.