Con il voto avvenuto alla Camera mercoledì 2 marzo, è stato approvato definitivamente il Decreto Legislativo sul fisco municipale contenente la nuova cedolare secca sulle locazioni che vanno in vigore a partire già dal 1° gennaio 2011. Si attende ora il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate che stabilisce le modalità di esercizio dell’opzione e di versamento dell’imposta.La “cedolare secca” costituisce, per le persone fisiche, un regime di tassazione alternativo, rispetto a quello ordinario IRPEF, dei redditi derivanti  dalla locazione di immobili ad uso abitativo.

Tale regime impositivo presenta le seguenti caratteristiche:

• ha ad oggetto solo immobili abitativi;
• la base imponibile è costituita dal 100% del canone stabilito  dalle parti;
• è sostitutivo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di bollo sul contratto di locazione;
• può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione;
• non sono interessati dalla disciplina in esame le locazioni immobiliari (ad uso abitativo) effettuate nell’esercizio d’impresa/arti e professioni o da enti non commerciali.

L’aliquota da applicare corrisponde a:

• 21% per i contratti di locazione a canone libero;
• 19% per i contratti di locazione a canone concordato.

La norma prevede anche un’agevolazione per gli inquilini; infatti, l’opzione comporta la sospensione dell’aggiornamento dei canoni (Istat) per tutto il periodo di validità dell’opzione, anche per i contratti già registrati ed a prescindere da qualsiasi previsione contenuta nell’originario contratto di locazione.

Come per l’Irpef, anche questa imposta sostitutiva avrà acconti (85% per il 2011 e 95% dal 2012) e saldi.

L’opzione si esercita da parte del locatore:

• con una lettera raccomandata al conduttore;
• con una comunicazione all’Agenzia delle Entrate (in attesa del provvedimento che ne indichi le modalità).

L’imposta di registro e di bollo eventualmente già versate non verranno rimborsate.

La stessa norma contiene delle sanzioni per i casi di mancata registrazione dei contratti; infatti, se l’inquilino provvede di sua iniziativa alla registrazione, si verificano le seguenti conseguenze:

• la durata contrattuale di quattro anni inizia a decorrere dalla registrazione, con diritto al rinnovo automatico per altri quattro anni;
• il canone di affitto viene rideterminato in misura pari al triplo della rendita catastale, sempre a decorrere dalla registrazione, un importo che, in media, è poco più di un terzo dell’affitto di mercato.

Le stesse conseguenze anche per i contratti di locazione con importo inferiore a quello effettivo e per i comodati fittizi: i contratti si considerano nulli!

Una nuova sanzione anche per il caso di mancata indizione del reddito nella propria dichiarazione: sanzione dal 240% al 480% del canone; sanzione ridotta dal 200% al 400% nel caso di canone dichiarato inferiore all’effettivo.