Il decreto “Sblocca Italia” ha stabilito la disciplina civilistica per i contratti di “rent to buy” (locazione con opzione di acquisto a favore dell’inquilino).

L’art. 23 del DL 133/2014 (in vigore dal 13 settembre 2014), infatti, ha previsto una specifica disciplina per i contratti “di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.

Purtroppo la norma non dedica alcuno spazio alla disciplina dei profili fiscali dei contratti in esame.

La nuova disciplina concerne ogni tipo di immobile, non distinguendo tra fabbricati abitativo strumentali, né tra fabbricati e terreni. Come pure, la norma non individua alcun limite in capo ai soggetti che possono, dunque, essere sia privati che imprese che professionisti, ecc.

Il decreto ha previsto che i contratti di rent to buy siano trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis c.c.  (in tema di contratto preliminare).
Si rileva, per inciso, che la possibilità di trascrivere il contratto implica che esso sia formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, come disposto dall’art. 2657 c.c.

Nello specifico, si applica anche al rent to buy l’art. 2645-bis c.c., che dispone il c.d. “effetto prenotativo”, in virtù del quale, ove il definitivo sia trascritto, la trascrizione del preliminare prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare medesimo. Peraltro, per il rent to buy, i termini di durata massima dell’effetto “prenotativo” sono aumentati a tutta la durata del contratto di locazione (ma per un periodo non superiore a 10 anni), mentre, nel caso del “compromesso”, l’effetto prenotativo opera solo se la trascrizione del definitivo avvenga entro 1 anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo o comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.

D’altro canto, poi, tenendo conto delle differenze tra rent to buy e locazione “pura”, il legislatore ha disposto che, nella fase di “godimento”, trovino applicazione al rent to buy (in quanto compatibili) le norme codicistiche sull’usufrutto relative a:

• inventario e garanzia (artt. 1002-1003 c.c.);
• suddivisione delle spese di manutenzione (artt. 1004-1007 c.c.);
• pretese dei terzi e/o liti (artt. 1012-1013 c.c.).

Inoltre, specifiche regole sono previste per il caso di:

• inadempimento sia del concedente che del conduttore;
• fallimento del concedente o del conduttore.

Infine, per quanto concerne i profili fiscali, sarebbe auspicabile una integrazione legislativa al fine di evitare duplicazioni di imposta; infatti, ai fini dell’imposta di registro, è importante considerare l’operazione di rent to buy come unitaria, in modo da potervi applicare il meccanismo previsto dalla nota all’art. 10 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, che consente di scomputare l’imposta di registro proporzionale pagata in relazione alle somme anticipate durante la “fase preliminare”, in sede di tassazione del contratto definitivo di trasferimento dell’immobile.

(Fonte: Eutekne.info)