Iva sugli abitativi – L’articolo 57 del decreto sulle liberalizzazioni, varato dal Governo Monti, modifica le disposizioni dell’articolo 10 nn. 8 e 8-bis del DPR 633/72. Le disposizioni riguardano la disciplina Iva delle locazioni e delle cessioni di fabbricati abitativi.

Tutte le imprese potranno applicare l’imposta (con l’aliquota del 10%) sulle locazioni di abitazioni, ma solo su contratti che sono posti in essere in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata, oppure che hanno oggetto alloggi sociali, l’imposta si potrà poi applicare anche alle successive cessioni.

Viene inoltre estesa anche alle imprese che effettuano cessioni imponibili ed esenti, la facoltà, già accordata alle imprese di locazione, di applicare separatamente l’Iva.

Fabbricati abitativi: locazione – A seguito dell’entrata in vigore del decreto 223 del 2006 per le locazioni e le cessioni di immobili abitativi l’esenzione Iva è divenuta la regola generale, alla quale fanno eccezione le ipotesi in cui le locazioni sono poste in essere in attuazione ai piani di edilizia residenziale convenzionata dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato il fabbricato, entro quattro anni dall’ultimazione, e con un contratto di locazione di almeno 4 anni, in questo caso la locazione è imponibile con l’aliquota del 10%.
Tale assetto viene modificato e la nuova norma prevede di rimuovere il requisito soggettivo per riferire la fattispecie, ossia la locazione almeno quadriennale in esecuzione di piani di edilizia abitativa convenzionata, a tutte le imprese, e non più soltanto a quelle che hanno costruito o ristrutturato l’immobile (dunque oltre alle immobiliari di costruzione anche le immobiliari di gestione-locazione e di compravendita).

La norma estende anche l’imponibilità alle locazioni di abitazioni destinate agli alloggi sociali come definiti dal DM del 22 aprile 2008. In entrambi i casi l’imponibilità è facoltativa, essendo subordinata all’esercizio dell’opzione del locatore nel relativo atto.

Fabbricati abitativi: cessione – In riferimento alle cessioni, il n. 8-bis) dell’art. 10, esenta dall’Iva le cessioni di fabbricati e porzioni di fabbricati abitativi, tranne quelle effettuate dall’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro cinque anni dal termine dall’ultimazione dell’intervento di costruzione o di recupero, ovvero anche successivamente oltre i cinque anni se entro tale termine i fabbricati siano stati locati per almeno quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata.

Il decreto liberalizzazioni, modificando l’articolo 10 del DPR 633/72, oltre a confermare che sono imponibili le cessioni di immobili abitativi operate dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici entro 5 anni dalla data di ultimazione dell’intervento, introduce una norma che permette facoltativamente di estendere il trattamento di imponibilità, su opzione del cedente da esercitare nel relativo atto, alle cessioni degli stessi fabbricati che possono essere locati con l’applicazione dell’imposta ai sensi del riformulato n. 8, ossia:
– quelli locati per almeno quattro anni in attuazione dei piani di edilizia residenziale convenzionata;
– quelli destinati ad alloggi sociali.
Ai fini dell’imponibilità opzionale della cessione, non è richiesto dalla norma, che la precedente locazione sia stata effettuata in regime di imponibilità, ed è teoricamente ammissibile che alla precedente locazione esente segua la vendita imponibile.