In via preliminare, si ricorda che, secondo la prassi, quando si parla di “casa di abitazione” ci si riferisce alla costruzione strutturalmente idonea a essere utilizzata come alloggio stabile di singole persone o nuclei familiari; non è rilevante che la costruzione sia abitata in via permanente o saltuaria(56).
Non rileva, pertanto, il fatto che l‘utilizzo effettivo sia diverso dalla classificazione catastale.
Anche i residence rientrano nel concetto di abitazione, purché non di lusso e a condizione che l’unità immobiliare sia strutturata in modo tale da poter essere destinata ad alloggio stabile di singole persone o di nuclei familiari senza che sia necessario ricorrere ai servizi comuni di ristorazione(57).
Possono usufruire di una eventuale aliquota Iva agevolata (4 o 10 per cento), alle condizioni che saranno analizzate in seguito, le seguenti tipologie di immobili:

1. case di abitazione non di lusso
2. abitazioni prima casa (o abitazioni principali)
3. fabbricati assimilati alle abitazioni non di lusso
4. fabbricati “Tupini”
5. opere di urbanizzazione primaria e secondaria
6. costruzioni rurali.

Prima di entrare nel dettaglio delle varie aliquote applicabili alle operazioni poste in essere (siano esse relative alla costruzione, ristrutturazione o vendita dei suddetti immobili), è necessario definire quali siano le caratteristiche di ciascuna delle tipologie sopra elencate.

2.3.1 Case di abitazione non di lusso
Si considerano case di abitazione non di lusso, per esclusione, le case e le singole unità immobiliari che non rientrano tra quelle definite di lusso ai sensi del decreto ministeriale 2 agosto 1969.
Tale decreto considera case di lusso:

1. abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati o approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”
2. abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati o approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3mila mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali
3. abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2mila mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. (vuoto per pieno) per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati
4. abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.
5. case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a 200 mq. (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) e aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta
6. singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq. (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)
7. abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione
8. case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre quattro caratteristiche tra le seguenti:
   1. superficie dell’appartamento: superficie utile complessiva superiore a 160 mq., esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine
   2. terrazze a livello coperte e scoperte e balconi: quando la loro superficie utile complessiva supera 65 mq. a servizio di una singola unità immobiliare urbana
   3. ascensori: quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di sette piani sopraelevati
   4. scala di servizio: quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni o incendi
   5. montacarichi o ascensore di servizio: quando sono a servizio di meno di quattro piani
   6. scala principale:
      • con pareti rivestite di materiali pregiati per un’ altezza superiore a 170 cm. di media
      • con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato
   7. altezza libera netta del piano: superiore a 3,30 m., salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori
   8. porte d’ingresso agli appartamenti da scala interna:
      • in legno pregiato o massello e lastronato
      • di legno intagliato, scolpito o intarsiato
      • con decorazioni pregiate sovrapposte o impresse
   9. infissi interni: come ai punti della caratteristica h), anche se tamburati, qualora la loro superficie complessiva superi il cinquanta per cento della superficie totale
   10. pavimenti: eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50 per cento della superficie utile totale dell’appartamento:
       • in materiale pregiato
       • con materiali lavorati in modo pregiato
   11. pareti: quando per oltre il 30 per cento della loro superficie complessiva siano:
       • eseguite con materiali e lavori pregiati
       • rivestite di stoffe o altri materiali pregiati
   12. soffitti: se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti
   13. piscina: coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari
   14. campo da tennis: quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di quindici unità immobiliari.

Pertanto, le norme non danno una esatta definizione di “casa di abitazione non di lusso”, ma considerano tali quelle che:

• non rientrano tra le abitazioni di lusso (di cui dai punti 1 a 7 sopra elencati)
• non hanno più di quattro caratteristiche tra quelle indicate al punto 8.

2.3.2 Abitazione “prima casa”
Come già detto in sede di imposte dirette, generalmente, con la locuzione “abitazione prima casa” ci si riferisce all’abitazione in cui il contribuente che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, o i suoi familiari, vi dimorano abitualmente e che, in linea di massima, corrisponde a quella utilizzata nel comune di iscrizione anagrafica.
Ciò, con riferimento all’applicazione dell’aliquota agevolata sia ai fini dell’Iva che dell’imposta di registro, non è esattamente corretto.
Infatti, affinché si possa applicare l’aliquota agevolata, occorre il rispetto di particolari condizioni che prescindono dal fatto che il contribuente dimori abitualmente nell’immobile “prima casa” e che possono così sintetizzarsi:

• non si deve trattare di abitazioni di lusso rientranti nel decreto ministeriale 2 agosto 1969
• deve sussistere un collegamento tra l’ubicazione dell’immobile e luogo di residenzadel soggetto, nel senso che l’immobile deve essere ubicato, alternativamente:
  • nel territorio del comune in cui l’acquirente abbia o trasferisca la propria residenza entro 18 mesi (un anno sino al 31 dicembre 2000) dall’acquisto
  • nel territorio del comune in cui l’acquirente svolga la propria attività (lavoro, studio, eccetera)
  • nel territorio del comune in cui il datore dell’acquirente ha la sede o svolge l’attività, se l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per motivi di lavoro
  • nel territorio italiano nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero
• l’acquisto deve derivare da atti traslativi della proprietà o traslativi/costitutivi di diritti reali (usufrutto, nuda proprietà, eccetera)
• devono, inoltre, sussistere entrambe le condizioni:
  • l’acquirente non è titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre case di abitazione ubicate nello stesso comune nel quale l’immobile è acquistato
  • l’acquirente non è titolare, nemmeno per quote, anche se detenute in regime di comunione legale dei beni, di altre case di abitazione, o di diritti di usufrutto, uso, abitazione sulle stesse, compresa la nuda proprietà, situate nel territorio nazionale, per le quali l’acquirente ha già usufruito delle agevolazioni prima casa.
• Non è necessario, invece, che l’acquirente stabilisca la residenza nell’immobile oggetto dell’agevolazione.

Tali condizioni, che – come detto – sono le stesse per l’applicazione dell‘imposta di registro agevolata, verranno approfondite in seguito, quando si analizzerà l’agevolazione “prima casa” ai fini di tale imposta; pertanto, si rimanda al paragrafo dedicato a tale aspetto.

2.3.3 Fabbricati assimilati alle abitazioni non di lusso
I fabbricati assimilati alle abitazioni non di lusso sono gli edifici idonei a ospitare collettività, così come definiti dall’articolo 1 della legge n. 659/1961.
Si tratta, in particolare, delle seguenti tipologie:

• edifici scolastici
• caserme
• ospedali, case di cura, sanatori, ricoveri e case di riposo
• colonie climatiche
• collegi, pensionati, asili infantili, orfanotrofi
• carceri
• monasteri, conventi, edifici di culto
• fabbricati simili ai precedenti che, anche se non destinati in via principale a ospitare collettività, sono utilizzati per finalità di istruzione, assistenza, beneficenza e cura.

2.3.4 Fabbricati “Tupini”
Si tratta di fabbricati non di lusso, anche comprendenti uffici e negozi, che soddisfano contemporaneamente i seguenti requisiti, previsti dalla legge n. 408/1949 (“legge Tupini”):

• più del 50 per cento della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata a uso abitativo
• non più del 25 per cento della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata a uffici o negozi (inclusi i laboratori, le botteghe e le officine artigiane)(58).

Nel computo della superficie delle abitazioni vanno considerati anche balconi e terrazze di pertinenza di queste, locali accessori (ad esempio, solai, sottotetti, mansarde, cantine) e i muri perimetrali interni ed esterni, oltre alle aree occupate da parti comuni (scale, androni, eccetera)(59).

Nel computo delle proporzioni delle superfici a uso abitativo o a negozi e uffici, per la verifica dei requisiti “Tupini”, nei fabbricati costruiti tra strade a livelli diversi sono da considerare sopra terra i piani a livello dell’ingresso dell’edificio dalla strada inferiore, anche se gli stessi vani sono interrati rispetto alla strada superiore(60).
Inoltre, i portici gravati da servitù di uso pubblico, cioè che hanno funzione di marciapiede, non sono pertinenze dei negozi e non rientrano nel calcolo della superficie sopra terra del fabbricato; se i portici sono al servizio degli uffici e negozi situati nello stesso fabbricato, le loro superfici vanno ripartite in modo proporzionale tra le unità abitative e i negozi e uffici(61).

2.3.5 Opere di urbanizzazione
In base alla legge n. 847/1964, le opere di urbanizzazione che possono usufruire dell’aliquota Iva agevolata si distinguono in:

• opere di urbanizzazione primaria
• opere di urbanizzazione secondaria e assimilate.

Le opere di urbanizzazione primaria sono quelle opere pubbliche volte a garantire le condizioni minime di abitabilità e la cui mancanza impedisce l’utilizzazione dell’edificio; ad esempio, si considerano tali:

• le strade residenziali
• gli spazi di sosta e di parcheggio
• le fognature
• la rete idrica
• le reti di distribuzione dell’energia elettrica e del gas
• la pubblica illuminazione
• gli spazi di verde attrezzato.

Si considerano, invece, di urbanizzazione secondaria le opere pubbliche o opere di pubblica utilità di proprietà privata volte a migliorare la vivibilità di un intero quartiere, tra cui:

• gli asili nido e scuole materne
• le scuole dell’obbligo
• i mercati di quartiere
• le delegazioni comunali
• le chiese ed edifici per servizi religiosi
• gli impianti sportivi di quartiere
• i centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie
• le aree verdi di quartiere.

Tra le opere di urbanizzazione secondaria rientrano opere previste da apposite norme tra cui:

• le linee di trasporto
• gli impianti di produzione e distribuzione di calore e energia
• gli impianti di depurazione
• i parcheggi pertinenziali di cui alla legge n. 122/1989 (“legge Tognoli”)
• le opere di impiantistica sportiva realizzate ai sensi della legge n. 65/1987
• gli impianti cimiteriali
• gli impianti e costruzioni per lo smaltimento, il riciclaggio o la distruzione dei rifiuti.

Per tutte le opere sopra elencate, per fruire dell’aliquota agevolata è necessario che:

• rientrino tassativamente nell’elenco previsto dalla legge n. 847/1964, a meno che leggi speciali non equiparino l’intervento a urbanizzazione primaria o secondaria
• siano destinate a uso pubblico(62).

2.3.6 Fabbricati rurali
Quando si parla di fabbricati rurali, generalmente, ci si riferisce ai:

• fabbricati strumentali per la coltivazione del fondo agricolo, censiti come unità a destinazione abitativa e classati catastalmente nella categoria ordinaria più attinente
• fabbricati funzionali all’attività agricola e classati nella categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole).

I fabbricati, per essere considerati rurali, devono rispettare i seguenti criteri di ruralità previsti dall’articolo 9, commi 3 e 3-bis del decreto legge n. 557/1993 e cioè:

• devono essere posseduti dal titolare del diritto di proprietà sul terreno o dall’affittuario o da chi conduce il fondo e da loro familiari conviventi a loro carico o da pensionati per attività svolta in agricoltura o da coadiuvanti iscritti come tali ai fini previdenziali
• devono essere utilizzati come abitazione o per funzioni strumentali all’attività agricola, dai soggetti di cui sopra o da dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda a tempo indeterminato o determinato (con più di cento giornate lavorative all’anno) o da persone addette all’attività di alpeggio
• devono essere asserviti a un fondo con superficie non inferiore a 10mila mq. censito nel catasto terreni con attribuzione di rendita. Il limite è di 3mila mq. nel caso di colture in serre o funghicoltura o nel caso di ubicazione del terreno in un comune montano
• il volume d’affari di chi conduce il fondo deve risultare superiore al 50 per cento del reddito complessivo Irpef al netto dei trattamenti pensionistici corrisposti per attività svolta in agricoltura. La percentuale deve essere superiore al 25 per cento in caso di terreno ubicato in comune montano
• non devono essere abitazioni di lusso o abitazioni aventi le caratteristiche delle categorie A/1 (abitazioni signorili) e A/8 (abitazioni in ville).

Se la stessa famiglia utilizza più unità a uso abitativo, l’intera costruzione si considera rurale se:

• sussistono tutti i requisiti necessari
• il fabbricato è costituito da un massimo di cinque vani catastali, e comunque di 80 mq, per un abitante, e di un vano catastale, e comunque non oltre 20 mq, per ogni altro abitante oltre il primo.

Inoltre, il carattere rurale è riconosciuto anche alle seguenti costruzioni:

• costruzioni strumentali all’attività agricola di cui all’articolo 32 del Tuir
• costruzioni strumentali all’attività agricola destinate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti, alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione
• fabbricati destinati all’agriturismo.

(segue)

NOTE:

• 56) Cfr. circolare ministeriale 17 aprile 1981, n. 14
• 57) Cfr. risoluzione ministeriale 13 gennaio 1986, n. 14
• 58) Cfr. risoluzione ministeriale 8 febbraio 1983, n. 354135
• 59) Cfr. risoluzione ministeriale 9 febbraio 1982, n. 370524
• 60) Cfr. Cassazione 9 maggio 1981, n. 3058
• 61) Cfr. risoluzione ministeriale 2 agosto 1988, n. 460875
• 62) Cfr. risoluzione ministeriale 15 novembre 1991, n. 430933

(Fonte: Fisco Oggi)